Víťaz obchodnej verejnej súťaže napokon s mestom zmluvu neuzatvoril. Argumentoval viacerými nedostatkami. Mesto súťaž zruší a v septembri ju vyhlási znova.
Hoci sa o nájomných bytovkách hovorí najmä v súvislosti s Plaviskom, kde aktuálne stavajú prvý bytový dom, byty mali vyrásť aj v Baničnom. V lokalite Cesta do Tehelne mesto pripravilo projekt nájomného bytového domu s 38 bytmi a podzemnými garážami.
V réžii mesta však neprebehne. Vlani sa vedenie mesta rozhodlo, že výstavbu zrealizuje prostredníctvom súkromného investora, a že pozemky aj s projektom predá formou obchodnej verejnej súťaže. Tento zámer v novembri odsúhlasilo aj mestské zastupiteľstvo.
Mesto ešte v ten istý mesiac vyhlásilo súťaž, v tomto roku vybralo víťazného uchádzača. Novým vlastníkom sa mala stať ružomberská spoločnosť Ideal Concept, ktorá ponúkla 400-tisíc eur. A tiež 15 mesiacov od podpísania zmluvy, do ktorých uskutoční investičný zámer. Presne podľa projektu, na ktorý má mesto vydané územné rozhodnutie a stavebné povolenie.
Chýbal už len podpis. Práve v tomto bode spoločnosť vybočila od predpokladaného scenára.
Nárok na zmluvnú pokutu?
Investor namiesto podpísania zmluvy o budúcej kúpnej zmluve poslal radnici list, v ktorom oznamuje odstúpenie od zmluvy. Zároveň žiada vrátenie prvej časti kúpnej ceny v hodnote 75-tisíc eur, ktorú podľa podmienok súťaže zaplatil ako zábezpeku.
Spoločnosť odôvodnila svoje rozhodnutie neplatnou zmluvou medzi mestom a Železnicami Slovenskej republiky (ŽSR) (konkrétne zmluvy o budúcej zmluve o zriadení vecného bremena). ŽSR je zúčastnená strana v tomto projekte, v blízkosti pozemkov sa nachádza železničná trať, ktorú sezónne využíva napr. vláčik Korýtko. Spomínaná zmluva medzi mestom a železnicami je súčasťou inžinierskej prípravy realizácie stavby bytového domu.
Obe strany zmluvu podpísali v roku 2020 na dva roky. Predĺžili ju dodatkom, ale podľa názoru investora neskoro – až po vypršaní jej platnosti a účinnosti. A tak „pochybnosť o platnosti zmluvy vytvára pre investora právnu neistotu pre vstup do projektu“.
Mesto v reakcii nesúhlasilo s odstúpením od zmluvy, ktoré bolo podľa neho „predčasné, nedôvodné a neoprávnené“, a ani s vrátením zábezpeky. Odstúpením víťazného uchádzača mu podľa neho vznikol nárok na zmluvnú pokutu.
„Podmienky súťaže boli pripravené tak, že sa mal investor vysporiadať s realizáciou stavby aj bez týchto zmlúv, t.z. uzatvoriť si zmluvy nanovo bez toho, aby mesto už ďalšiu činnosť investora v rámci výstavby zabezpečovalo a zaručovalo,“ uvádzala radnica na margo zmlúv so ŽSR. Doplnila tiež, že návrh na uzatvorenie dodatku zaslala ŽSR včas.
Investor trval na pôvodnom rozhodnutí a navrhol súťaž zrušiť. A tak sa riešenie a vysporiadanie s obchodnou verejnou súťažou dostalo pred poslancov.
Súťaž zrušia a vyhlásia znova
Dôvody odstúpenia od zmluvy tlmočil na ostatnom zasadnutí mestského zastupiteľstva zástupca spoločnosti Vladimír Zachar.
„Zmluva medzi mestom a ŽSR je rozhodujúca pre ďalšiu výstavbu. V čase podávania nášho návrhu bola zmluva platná. Upozorňovali sme na končiacu platnosť, ale bolo nám povedané, že budú podniknuté ďalšie kroky k jej predĺženiu. Jej platnosť skončila k 1. marcu, dodatok bol podpísaný 8. marca. V zmysle samotnej obchodnej verejnej súťaže máme právo a povinnosť vstúpiť do všetkých práv a povinností mesta. Táto zmluva ale zanikla, neexistuje. Nie je možné uzatvárať dodatky k zmluvám, ktoré skončili svoju platnosť a účinnosť,“ vysvetľoval spolumajiteľ firmy s tým, že v zákonnom stanovenej lehote doručili odstúpenie od zmluvy.
Faktom je, že dokument podpísala 8. marca ŽSR. Podpis mesta v zmluve figuruje k 28. februáru, hoci tiež tesne pred vypršaním platnosti zmluvy.
Zachar tiež argumentoval, prečo mesto musí vrátiť zábezpeku. „Ako budúci kupujúci sme neporušili žiadnu zo zmluvných podmienok, ktorá by zakladala vznik zmluvnej pokuty. Tá sa viaže len na to, ak neposkytneme súčinnosť alebo ak nejakým spôsobom nebudeme reagovať na zmluvu.“ Dodal, že vrátenia prvej časti kúpnej ceny by sa domáhali súdnou cestou. Tým by zároveň došlo k zablokovaniu obchodnej verejnej súťaže až do verdiktu súdu.
Poslancom predložila radnica dve alternatívy. Zrušenie súťaže, uzatvorenie dohody a vrátenie peňazí. Alebo vymáhať naplnenie súťaže súdnou cestou. Vedenie mesta sa prikláňalo k prvej možnosti.
„Vedenie mesta vychádza z toho, že sa nedá predpokladať bezproblémový priebeh realizácie projektu, pokiaľ si mesto bude u druhej strany – investora vynucovať zmluvné partnerstvo. Uvedené by neprospievalo k realizácii samotného zámeru mesta, ktorým je najskoršia výstavba bytového domu prostredníctvom súkromného investora,“ uvádza sa v dôvodovej správe rokovacieho materiálu.
Tento postup navrhol na zasadnutí mestského zastupiteľstva aj viceprimátor Ján Bednárik (KDH) s tým, že v prípade zrušenia súťaže ju nanovo vyhlásia v septembri. Aj s upravenými súťažnými podmienkami. „Už nebude podmienka, aby víťazný uchádzač musel postaviť bytovku do dvoch rokov od podpisu zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Ale až od podpisu so železnicami. Ten si bude musieť sám ošetriť a vybaviť.“ Poslanci prvú alternatívu jednohlasne podporili.
V prospech investora aj právna analýza
Vedenie mesta si tiež nechalo vypracovať právnu analýzu. Ako uvádza v materiáli, dosiaľ predávali výlučne pozemky, nie investičné projekty. V prípade odstúpenia víťaza vyhlásili súťaž znova a neudelili mu žiadne sankcie, v tomto prípade ide však o vyššiu pohľadávku.
Radnica sa zaujímala, či sú napr. dôvody na odstúpenie od zmluvy relevantné, či je dodatok neplatný, ale aj o to, či mestu vznikol nárok na zmluvnú pokutu. V závere analýzy advokátska kancelária Roľníková konštatovala viac-menej to, čo uvádzal investor.
„Odstúpenie od zmluvy vyvolalo právne účinky a dôvody na odstúpenie a prípadnú neplatnosť dodatku či samotného odstúpenia od zmluvy je možné posúdiť len v súdnom spore o neplatnosť tohto odstúpenia. Mesto Ružomberok podľa môjho názoru nemá s ohľadom na doterajšie kroky právny titul na uplatňovanie si ponechania sumy 75-tisíc eur, či už z titulu zmluvnej pokuty alebo prepadnutia zábezpeky, nakoľko nedošlo k takým porušeniam súťažných podmienok a právnym úkonom predpokladaných týmito podmienkami.“
Pre mesto by tiež bola výhodnejšia dohoda so spoločnosťou, než riskovať súdny spor. „Výsledok súdneho sporu o nahradenie vôle navrhovateľa pri uzavretí zmluvy je s ohľadom na rozpory dokumentácie uvedené v analýze viac ako sporný. Uzavretie dohody o urovnaní sa javí ako efektívnejšie riešenie ako súdny spor, a to aj s ohľadom nielen na trvanie súdneho sporu, náklady spojené so súdnym sporom a požadovaný účinok čo najskoršieho postavenia bytového domu, ale aj s ohľadom na možné porušenie zákona pre neregistráciu navrhovateľa v Registri partnerov verejného sektora,“ uvádza sa v právnej analýze.
Jej súčasťou sú aj návrhy do budúcna, ako precíznejšie formulovať niektoré zmluvné ustanovenia v rámci súťažných podmienok, napr. aj vznik nároku na zmluvnú pokutu alebo ponechanie si zábezpeky, možnosti odstúpenia od zmluvy.
Titulná fotografia: vizualizácia bytového domu v Baničnom.
